m4 | Bauherrenberatung
Fallbeispiele
1) Dreifamilienhaus, 1960
Bauliche Modernisierungsmaßnahmen
- Energetische Modernisierung
- Erneuerung von Haustechnik
- Erneuerung Ausbau, einschließlich Estrich.
Flexibilität in der Nutzung
- Die separate Wohnung im Dachgeschoss bleibt bestehen für die Schwiegereltern.
- Die Wohneinheiten im EG und OG werden von der Familie gemeinsam genutzt.
Wenn die Wohnung nach Auszug der Kinder wieder geteilt wird, soll im OG statt des zweiten Bad eine Küche installiert und die Zwischenwand zur Ankleide demontiert werden. Im EG gibt es ein weiteres Bad. Man könnte somit auch auf das zweite Bad verzichten und dort nur ein Waschbecken oder lediglich einen Wasseranschluss für die künftige Küche vorsehen. Dann wäre der Umbau später weniger aufwändig. - Das EG kann als altersgerechte Wohnung auf einer Ebene bewohnt werden. Die Stufen am Hauszugang können ggf. mit einer Rampe überbrückt werden.
(Bau)rechtliche Rahmenbedingungen
Nach BayBO gelten ab drei Wohneinheiten (Gebäudeklasse 3) höhere Brandschutzanforderungen:
- Es gilt die Leitungsanlagenrichtlinie, mit Brandschotts an den Durchführungen von Installationen in Wohnungstrenndecken.
- Es ist ein abgeschlossener Treppenraum herzustellen, Wohnungstüren vollwandig und dichtschließend (Türschließer)
Der Bestandsschutz greift aufgrund der umfassenden Kernsanierung und Nutzungsänderung nicht. Mit den betonierten Decken des Bestands sind die Anforderungen im Zuge des Neuausbaus jedoch problemlos ausführbar.
2) Einfamilienhaus, 1951 – 1961
Bauliche Modernisierungsmaßnahmen
- Energetische Modernisierung
- Erneuerung von Haustechnik
- Erneuerung Ausbau
Flexibilität in der Nutzung
Das Haus wurde 1951 mit zwei Wohnungen errichtet.
1961 wurde an das Haus angebaut, die Wohnungen im EG und OG wurden miteinander verbunden.
- Die Familie möchte die beiden Wohnungen miteinander verbunden nutzen.
- Wenn beide Bäder mit einer Dusche ausgestattet werden, und ein zweiter Küchenanschluss im OG installiert wird, kann das Haus jederzeit ohne erneuten Umbau wieder in zwei voneinander unabhängige Wohneinheiten aufgeteilt werden.
- Das EG kann auf einer Ebene bewohnt werden mit Küche, Bad und Waschmaschine und zwei Zimmern. Der Hauszugang liegt mehrere Stufen über Gelände. Für einen schwellenlosen Zugang ist eine ziemlich lange Rampe notwendig, oder alternativ ein Treppenlift.
Finanzierung
Das zum Abbruch angebotene Haus weist hohen Sanierungsbedarf auf. Der Preis für das Grundstück ist relativ hoch, weil das Baurecht nicht ausgeschöpft ist. Eine Modernisierung des Bestandshauses ist wirtschaftlich nicht darstellbar, solange die realen Folgekosten von Abbruch und Ersatzneubau hinsichtlich Auswirkung auf das Klima nicht in Ansatz gebracht werden.
Alternativ kann untersucht werden, ob und wie sich das Haus bei Erhalt des Rohbaus zum Doppelhaus erweitert lässt, mit von einander unabhängigen Außenbereichen und möglichst auch einer Einliegerwohnung.
3) Hinterhaus, 19. Jhdt.
Bauliche Modernisierungsmaßnahmen
- Trockenlegung der Grundmauern
- Energetische Modernisierung
- Erneuerung von Haustechnik
- Erneuerung Ausbau
Flexibilität in der Nutzung
Im Zuge der ohnehin anstehenden umfassenden Sanierungsmaßnahmen kann das Haus mit wenig Mehraufwand so umgestaltet werden, dass eine Wohneinheit variabler Größe abteilbar ist, im EG auf einer Ebene barrierefrei nutzbar.
Mit Umlegung von Bad und Küche entsteht ein zusätzlicher Individualraum.
Die nutzbaren Flächen werden dabei vergrößert, die Flure kleiner.
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Bauherrenberatung m4
flexibel nutzbare Grundrisse – Bestandsanalyse und Optimierung
Sabine Healey, Architektin und Bausachverständige
www.sabine-healey.de
